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摘要： 新政的出現(xiàn)或許能給奮斗在北京的高材生們一線希望，但“買得上房”和“買得起房”之間依然有道鴻溝。

北京樓市新政“周五見”一出，其他八卦信息都弱爆了。

3月17日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，宣布了新一輪北京樓市調(diào)控政策。

從內(nèi)容看，此次政策仍在需求側(cè)進(jìn)行調(diào)控，具體內(nèi)容如下：

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含公積金貸款)。

另外，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對(duì)象為個(gè)人，按照北京市限購(gòu)政策執(zhí)行。

此次政策堪稱“最嚴(yán)新政”：第一、二套房的首付款比例升至60%和80%，力度為史上最大。更需要?jiǎng)澲攸c(diǎn)的是，本次推出了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新政策，即只要有貸款購(gòu)房記錄(全國(guó)范圍內(nèi))，即便是允許繼續(xù)認(rèn)購(gòu)一套，都必須按照六成甚至更高比例來(lái)進(jìn)行購(gòu)房，購(gòu)房約束增強(qiáng)。

有關(guān)部門放出如此大招，也是不得已而為之：從去年930房產(chǎn)新政開始，北京樓市出現(xiàn)了“越調(diào)越漲”的怪現(xiàn)象，居民購(gòu)房難度進(jìn)一步加大，甚至出現(xiàn)了清華北大高材生集體出走的熱議話題。

房?jī)r(jià)逼走清北人

日前，一篇《一枚中科院科研人員的自白》引爆網(wǎng)絡(luò)，自白中那位科研人員講述了在北京奮斗多年，卻最終為了學(xué)區(qū)房奔赴南京的經(jīng)歷，引起了諸多共鳴：為什么非得在北京買一套房然后壓榨自己的一生?話題由此引申到清北碩士集體出走北京的現(xiàn)象，字里行間雖然幽默，卻是笑中帶淚。

高學(xué)歷人才在這廂感同身受，那邊還有一群“土豪”一口氣入手幾套房卻無(wú)壓力。

筆者了解到，前不久，一位三線女演員在南五環(huán)一口氣拿下6套別墅，豪氣沖天。即使不溫不火，三四線的演員在北京擁有十余套房產(chǎn)也不在話下。而一些研究人員，到了孩子上學(xué)的年紀(jì)，卻依然為一套房而折腰，最終逃離了北京。

價(jià)格高昂的“老破小”二手房

且不論演員和科研人員工作性質(zhì)的種種不同，單就房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)高于收入增加速度的核心議題，就可以聊上許久。

即使不從事高收入的金融或IT行業(yè)，各種帖子里的清北學(xué)子也承認(rèn)自己進(jìn)入了該行業(yè)最好的單位，但依然買不起房，更別提在一般單位工作的工薪階層。面對(duì)不斷上漲的高房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)在北京安家的夢(mèng)想遙遙無(wú)期。

為什么930新政不但沒有抑制房?jī)r(jià)，反而越調(diào)越高呢?

去年政策出臺(tái)卻未能抑制房?jī)r(jià)，原因不在于政策本身，而在于庫(kù)存明顯不足。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向筆者透露，北京的新盤供應(yīng)規(guī)模較小，即便是政策收緊以后，還是存在有很多購(gòu)房需求釋放，這些需求也足以支撐起城市的房?jī)r(jià)上漲。

對(duì)于一線城市而言，購(gòu)房需求似乎永遠(yuǎn)也不會(huì)減少。仲量聯(lián)行市場(chǎng)研究部總監(jiān)周志峰向筆者表示，北京、上海這類的一線城市，住宅購(gòu)買需求主要來(lái)自三方面：一是城市新移民對(duì)于住房的需求，二是本地居民對(duì)于住房的改善需求，三是投資需求。

周志峰認(rèn)為，由于目前外匯管制較為嚴(yán)格，一些原本在海外投資的人士將資金投入一線城市的樓市，進(jìn)一步提高了房?jī)r(jià)。

而剛出來(lái)的新政策，就是調(diào)控購(gòu)房需求，給購(gòu)買首套房的居民更大的空間。

史上最嚴(yán)“周五見”

躁動(dòng)的樓市，終于迎來(lái)了史上最嚴(yán)的“周五見”。

整個(gè)政策中，最為標(biāo)志性的就是“處女貸”(即“認(rèn)房又認(rèn)貸”，突出第一次貸款的重要性)首次出現(xiàn)在北京樓市政策中。“處女貸”意味著只要有過全國(guó)各地購(gòu)房經(jīng)歷和貸款經(jīng)歷，就失去了低首付購(gòu)房資格。這不僅堵上了通過離婚獲得首套房購(gòu)房資格的漏洞，也阻止了通過遷移戶口或者補(bǔ)繳社保的跨地域購(gòu)房行為。

更嚴(yán)格的規(guī)范首套房購(gòu)買資格外，監(jiān)管層對(duì)于第二套房的購(gòu)買要求也在提高。新政雖然給出了60%首付、80%首付兩檔，對(duì)應(yīng)普通住宅和非普通住宅。其實(shí)居民在購(gòu)買二套住房時(shí)，大部分的首付其實(shí)是80%。原因在于北京相當(dāng)大比例的住房，都屬于“非普通住宅”。

目前，北京地區(qū)普通住宅有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：第一，面積140平方米以下;第二，容積率1.0以上;第三，實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎此�在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。這三條標(biāo)準(zhǔn)，只要不符合其中一條，就不算普通住房。僅1.2倍這個(gè)條件，就囊括了相當(dāng)比例的北京住房。

除了以上兩點(diǎn)，二手房也會(huì)在新政中遭遇打擊。317新政后，此前的“未網(wǎng)簽在途房源”將被打回，重新履行有關(guān)程序手續(xù)，直接削減單位時(shí)間內(nèi)二手房的成交量;同時(shí)，在北京樓市新房存量不足的情況下，市場(chǎng)內(nèi)活躍的大部分是二手房。新政實(shí)施后，二手房將首當(dāng)其沖受到影響。

一言以蔽之，新政從規(guī)范購(gòu)房資格、提高二套房購(gòu)房條件和打擊二手房三方面，抑制了改善需求和投資需求，推動(dòng)理性購(gòu)房環(huán)境的形成。

雖然號(hào)稱“最嚴(yán)”新政，但北京此輪調(diào)控卻并不冒失。

在調(diào)控措施上，此前深圳、上海的力度遠(yuǎn)超北京。去年9月，為了給樓市降溫，深圳讓“處女貸”重出江湖;隨后的11月，上海也宣布新一輪限購(gòu)措施，力度比肩深圳。

深滬兩地的調(diào)控也獲得了良好的反饋。目前在全國(guó)的熱點(diǎn)城市里，深圳樓市最為穩(wěn)定，近期略有放量跡象，但成交價(jià)依然疲弱。嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策后，效果良好。這充分說明，此類方式能夠較好地管控非首套的住房需求，為贏取供應(yīng)量的增加創(chuàng)造了一個(gè)緩沖期。

在兩地成功調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)之上，北京此輪下了一劑猛藥，嚴(yán)格程度超過深滬。北京目前在首套房(無(wú)貸款記錄)首付比例為35%，與上海持平且超過深圳;在“處女貸”力度上超過上海和深圳，領(lǐng)先全國(guó)。

深圳的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，有關(guān)部門只要出真招，管住房?jī)r(jià)不是問題。北京在此輪嚴(yán)格新政下，樓市的購(gòu)房熱情恐怕會(huì)逐漸減弱。

在317新政前，全國(guó)11個(gè)城市啟動(dòng)了升級(jí)限購(gòu)、限貸，但還未啟動(dòng)“處女貸”措施。如果北京此輪新政效果較好，專家預(yù)計(jì)其他城市未來(lái)不排除采取此類做法。(截止發(fā)稿前，石家莊、廣州等城市也相繼升級(jí)限購(gòu)措施)

清北的高材生們能回來(lái)了?

抑制了改善購(gòu)房和投資購(gòu)房，此輪新政向首次購(gòu)房者釋放出了善意。出走的清北高材生們，真的會(huì)因?yàn)樾抡�而停下離開的步伐嗎?

雖然潛在的購(gòu)房需求會(huì)因新政有所減少，但歸根到底還是要看后續(xù)的供應(yīng)量。

新政實(shí)施后，市場(chǎng)交易預(yù)計(jì)降溫，價(jià)格方面持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)也會(huì)得到遏制，所以近期北京新房的交易價(jià)格或得到一個(gè)穩(wěn)定水平的維持，對(duì)于符合購(gòu)房條件的群體來(lái)說，尤其是沒有購(gòu)房記錄的群體來(lái)說，是一個(gè)利好，至少購(gòu)房中可選的房源會(huì)更多。

目前，對(duì)于土地供應(yīng)的態(tài)度，有關(guān)部門較為積極。3月17日的新聞發(fā)布會(huì)上，北京市住建委表示，將加快、加大商品住房土地供應(yīng)。

值得一提的是，北京今年商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量雖然比去年減少七成，但從實(shí)際供地情況看，今年北京已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。因此，北京今年實(shí)際完成的商品住房供地量，非常有可能不會(huì)少于往年的實(shí)際供地量。

而將中科院科研人員逼走的學(xué)區(qū)房，因?yàn)槭治战逃�資源，恐怕依舊搶手。對(duì)于沒有購(gòu)入首套房的高材生們而言，本輪新政能夠降低購(gòu)房的焦慮。

即便清北的碩士們可以稍稍寬心，但是此次調(diào)控能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間卻是未知數(shù)。一種說法認(rèn)為，如果供應(yīng)端能夠充分上來(lái)，或者說供應(yīng)量能夠快速增加，那么預(yù)計(jì)十九大之前政策不會(huì)松動(dòng)，十九大以后或者說第四季度開始，供應(yīng)需求基本平衡，市場(chǎng)調(diào)控的嚴(yán)厲程度或許可以稍許放松。

雖然政策何時(shí)結(jié)束難以預(yù)測(cè)，但高材生們依然需要抓緊機(jī)遇。

新政給購(gòu)房熱情降溫，但房?jī)r(jià)卻不等人。周志峰表示，新政無(wú)法根治過熱的樓市。雖然此前上海“認(rèn)房又認(rèn)貸”的措施實(shí)施效果不錯(cuò)，但考慮到一線城市不少居民購(gòu)買力強(qiáng)，即使提高首付比例，買房者依然不在少數(shù)。“別說首付七成八成，愿意付全款的也大有人在。”一些居民超強(qiáng)的購(gòu)買力，依然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的升溫，讓首套房購(gòu)買者望而卻步。

同時(shí)，他提出警告，新政實(shí)施過程中也許會(huì)有“誤傷”行為。在改善需求的購(gòu)房者中，有一些人是“賣一買一”，但新政會(huì)讓其推遲自己的需求，如果房?jī)r(jià)依然上漲，從需求端調(diào)控會(huì)傷害到真正需要二次購(gòu)房的人。

業(yè)內(nèi)人士建議，優(yōu)化供房結(jié)構(gòu)從長(zhǎng)期看更有效。目前，商品房仍是土豪們的天下，自住型商品房、限價(jià)房、廉租房供應(yīng)量較少，增加保障性住房才能讓年輕人多一些安全感。

根據(jù)截稿前最新消息，今年北京將建設(shè)籌集各類保障性住房5萬(wàn)套，竣工6萬(wàn)套，完成1.5萬(wàn)套自住型商品住房供地。對(duì)于年輕人而言，這條新聞大概比317新政更讓人激動(dòng)。

同時(shí)，從抑制購(gòu)房需求的政策看，專家建議采用更細(xì)致的調(diào)控手段。例如加大第二套購(gòu)房、第三套購(gòu)房的稅收力度，會(huì)比提高首付比例更有效。此前，香港曾采用此類方法控制樓市交易，效果良好。

新政的出現(xiàn)或許能給奮斗在北京的高材生們一線希望，但“買得上房”和“買得起房”之間依然有道鴻溝。除非有更好的措施，否則出走的高材生們不會(huì)停下逃離北上廣的腳步。