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1、公示原則

指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

(1)不動(dòng)產(chǎn)的公示：登記

A.登記的概念

所謂登記是指經(jīng)權(quán)利人的申請(qǐng)由登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的事實(shí)記載在登記簿上，從而對(duì)于物權(quán)的變動(dòng)予以公示的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記分為三種登記，分別為：設(shè)立登記、變更登記和注銷登記。

B.登記主管和管轄

【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第10條：不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

C.登記程序

a、當(dāng)事人申請(qǐng)

當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。

當(dāng)事人申請(qǐng)登記之行為的性質(zhì)，因不同的立法例而有所不同，在采物權(quán)變動(dòng)形式主義的立法例中當(dāng)事人登記申請(qǐng)行為屬于物權(quán)法行為(即以變動(dòng)物權(quán)為內(nèi)容的意思表示);在采物權(quán)變動(dòng)的意思主義和折中主義的立法例下登記申請(qǐng)行為屬于事實(shí)行為。

b、登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查

(a)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)

(a)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;

(b)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人;

(c)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

△注意：登記機(jī)關(guān)的審查應(yīng)當(dāng)是實(shí)質(zhì)審查還是僅形式審查，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定還不能得出結(jié)論，有待將來不動(dòng)產(chǎn)登記法來加以明確。

(b)登記機(jī)構(gòu)在登記的過程中不得有下列行為

(a)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;

(b)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;

(c)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

c、登記

在經(jīng)過審查后符合登記的條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)。

D.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力

a、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)置和保管不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

b、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人出具權(quán)利權(quán)屬證書

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

c、權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

E.更正登記

不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的真正權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)將有關(guān)登記事項(xiàng)予以更正是為更正登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記的前提是：申請(qǐng)人有確鑿的證據(jù)證明登記錯(cuò)誤的;或者登記名義人同意進(jìn)行更正登記的。有這兩種情形之一的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。

F、異議登記

a、異議登記的概念

所謂異議登記是指利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤為了防止其利益受有損害請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)將其對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)登記簿的異議予記載在案從而防止第三人善意取得的臨時(shí)性法律制度。

b、異議登記的法律后果

(a)異議登記后針對(duì)該異議事項(xiàng)第三人不能再構(gòu)成善意，因此也就無法善意取得該項(xiàng)物權(quán)。

(b)異議登記并不能阻礙登記名義人處分其不動(dòng)產(chǎn)。

(c)異議登記后異議申請(qǐng)人必須在十五日內(nèi)起訴，不起訴的異議登記失效。

(d)異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第19條：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

例如：甲被登記為一房屋的所有人，乙認(rèn)為登記有錯(cuò)誤主張其自己是真正的權(quán)利人，那么乙可以申請(qǐng)異議登記。異議登記后甲仍然可以將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，但是若事后經(jīng)法院判決乙為真正的權(quán)利人那么丙不能主張其已經(jīng)善意取得該不動(dòng)產(chǎn)。若經(jīng)法院判決甲是真正權(quán)利人乙的異議登記不正確，那么丙取得該房屋的所有權(quán)，乙由于申請(qǐng)異議登記錯(cuò)誤那么應(yīng)當(dāng)對(duì)甲所遭受的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

G、預(yù)告登記

【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第20條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

H、登記錯(cuò)誤時(shí)的損害賠償責(zé)任

【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第21條：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

(2)動(dòng)產(chǎn)的公示：交付

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式是交付，交付是指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有，依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定動(dòng)產(chǎn)交付有如下四種方式：

A.現(xiàn)實(shí)交付：是指將標(biāo)的物的占有直接移轉(zhuǎn)給對(duì)方當(dāng)事人

B.簡(jiǎn)易交付：是指受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則于物權(quán)變動(dòng)的合意成立時(shí)，視為交付。

C.占有改定：即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間接占有。

D.指示交付：即動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對(duì)于第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。

2、公信原則

是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。(具體體現(xiàn)為善意取得)