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【MT熱點(diǎn)】淺談房產(chǎn)稅改革——以上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為例
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發(fā)表于 2014-11-01 20:44
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2010年5月31日公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委員會(huì)的通知》首次具體提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。2010年10月，黨的十七屆五中全會(huì)關(guān)于“十二五”規(guī)劃建議又進(jìn)一步提出要“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。2011年1月，經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意，上海、重慶作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，開始對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅改革從提出到至今已兩年有余，其實(shí)行成效是否達(dá)到預(yù)期目的是國(guó)人所關(guān)注的。本文試圖從房產(chǎn)稅實(shí)施目的出發(fā)，結(jié)合目前房產(chǎn)稅改革所采取的措施，分析房產(chǎn)稅改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相關(guān)的意見及建議。
房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)的使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。2010 年國(guó)務(wù)院同意發(fā)改委《關(guān)于2010 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。重慶市、上海市為開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)，于2011 年1 月28 日起正式開征房產(chǎn)稅。 一、房產(chǎn)稅改革的原因 國(guó)家實(shí)施房產(chǎn)稅改革的主要原因在于目前我國(guó)的房產(chǎn)稅并不能體現(xiàn)房產(chǎn)稅本身所具有的調(diào)控職能。具體為以下三點(diǎn)： （一）征稅范圍過窄 現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍限定在“經(jīng)營(yíng)性用房”，而居民個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)并未納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，這不利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。 （二）計(jì)稅依據(jù)不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值 目前我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種，分別為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。這種計(jì)稅依據(jù)存在以下兩個(gè)方面的問題：即以房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)無(wú)法反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，也無(wú)法抑制房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的膨脹發(fā)展。 （三）稅率設(shè)計(jì)缺乏靈活性 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率采取“一刀切”的方法，并沒有根據(jù)不同收入的人群設(shè)置不同的稅率，沒有體現(xiàn)出“差別化”的稅率。這意味著無(wú)論房地產(chǎn)的持有者持有多少價(jià)值的房產(chǎn)，其在納稅數(shù)額的比例上是完全相等的。這也成為房地產(chǎn)投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行大量投資，以致大量房產(chǎn)空置積壓的原因之一。 二、實(shí)施房產(chǎn)稅改革的目的 針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)的房產(chǎn)稅不能體現(xiàn)房產(chǎn)稅本身所具有的調(diào)控職能的現(xiàn)狀，國(guó)家實(shí)施房產(chǎn)稅改革的主要目的為以下幾點(diǎn)： （一）完善房產(chǎn)在保有階段的稅收制度缺失 土地資源的稀缺性和地理位置的唯一性決定了土地價(jià)值的巨大差異性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房產(chǎn)價(jià)格的高企性。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)的稅費(fèi)主要集中在投資和開發(fā)環(huán)節(jié)，而在個(gè)人房地產(chǎn)的保有階段并沒有相配套的稅收制度。個(gè)人持有多套房產(chǎn)幾乎沒有成本，因此，投機(jī)性炒房的收益隨著房?jī)r(jià)的上升越來越高，這樣的高收益又進(jìn)一步吸引了更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而又推高了房?jī)r(jià)。目前土地資源相對(duì)有限，特別是大中城市土地資源日益枯竭，進(jìn)一步加劇了人們對(duì)城市房?jī)r(jià)上漲的恐慌。由于我國(guó)現(xiàn)階段房產(chǎn)在保有階段的稅收制度不健全，全國(guó)各地大量出現(xiàn)“空置房”現(xiàn)象，如鄂爾多斯空置新城，海南的空置小區(qū)等。 （二）擴(kuò)大政府財(cái)政收入，調(diào)整地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu) 我國(guó)1994 年實(shí)行分稅制改革以后，中央政府拿走了全國(guó)稅收的大部分，中央政府與地方政府出現(xiàn)了嚴(yán)重的事權(quán)和財(cái)權(quán)不匹配的現(xiàn)象。地方政府為增加財(cái)政收入，將眼光投向了土地開發(fā)，這直接造成了今天的“土地財(cái)政”現(xiàn)象。全國(guó)土地出讓金從2006 年的7000 億元增加到2010 年的2．7萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率高達(dá)40.1%。“土地財(cái)政”不僅助推了房?jī)r(jià)，而且不具有可持續(xù)性，不符合科學(xué)發(fā)展觀的要求。所以，目前急需調(diào)整現(xiàn)階段地方政府財(cái)政收入的來源。 縱觀當(dāng)今世界上其他國(guó)家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅都是其地方財(cái)政的重要收入來源。英國(guó)地方政府財(cái)政收入全部來自房產(chǎn)稅，法國(guó)為69% ，加拿大為85% ，美國(guó)為50%-80%。但在我國(guó)，近幾年房產(chǎn)稅的收入僅占地方稅收收入的6%左右。從長(zhǎng)期角度來看，房產(chǎn)稅將會(huì)成為地方政府的主要稅收收入，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收不僅能解決地方政府財(cái)政收入不足的問題，也能在很大程度上解決“土地財(cái)政”問題，調(diào)整地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。 （三）調(diào)整我國(guó)目前畸形的投資方向，遏制投機(jī)性購(gòu)房 目前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格居高不下，其中一個(gè)重要原因是投機(jī)性炒房現(xiàn)象的存在。買房子，等升值，再賣房子。這個(gè)循環(huán)將大量的資本吸引進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一路推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向畸形的方向發(fā)展，使得我國(guó)樓市超過股市成為第一大資金的蓄水池。開征房產(chǎn)稅的目的之一就是逐漸降低房產(chǎn)作為投機(jī)品的價(jià)值。因?yàn)樵谖磥硎袌?chǎng)面臨不確定的條件下，征收房產(chǎn)稅使投機(jī)者要直接面對(duì)確定的稅負(fù)，從而使房屋投機(jī)屬性大大降低，進(jìn)而引導(dǎo)民間資本重新關(guān)注商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，引導(dǎo)資金進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域和高科技制造領(lǐng)域，從而逐漸調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)走上可持續(xù)發(fā)展道路。 （四）通過稅收手段調(diào)控我國(guó)未來城市的發(fā)展方向 隨著城市化進(jìn)程的加快，加之中國(guó)作為世界第一人口大國(guó)的特殊背景，中國(guó)將迅速產(chǎn)生一批超大型城市，如北京、上海等。隨著大城市群發(fā)展的提速，世界性大城市所面臨的難題必然會(huì)出現(xiàn)：城市資源的有限性與城市人口增長(zhǎng)的爆發(fā)性的矛盾。城市越發(fā)展，人口越增加，越會(huì)推高土地價(jià)格和房屋價(jià)格；并且城市交通、公共衛(wèi)生、新增人口就業(yè)、社會(huì)治安和社會(huì)保障等一系列關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的問題也更為凸顯。北京、上海、廣州等地居高的房?jī)r(jià)和滯堵的交通充分證明了這一點(diǎn)。面對(duì)這樣的情況，北京采取的“限購(gòu)令”手段不僅效果十分有限，而且產(chǎn)生了大量的副作用，如人才流失，資本流失等。國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)可以為我們提供解決問題的一些思路：美國(guó)的紐約、法國(guó)的巴黎、日本的東京、英國(guó)的倫敦等都采取了城市化向城郊化的發(fā)展。即在城市周圍建立多個(gè)衛(wèi)星城，每個(gè)衛(wèi)星城都有自己的配套設(shè)置，同時(shí)也和主城保持著緊密的聯(lián)系。但是衛(wèi)星城市的規(guī)劃建設(shè)是一個(gè)高投入低產(chǎn)出的項(xiàng)目，需要大量的配套設(shè)施來有效地吸引居民。政府的資金投入、政策導(dǎo)向、規(guī)劃水平是影響衛(wèi)星城成敗的重要因素，其中很重要的一種政策調(diào)控手段就是房產(chǎn)稅。 綜上所述，房產(chǎn)稅改革的目的不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是引導(dǎo)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多行業(yè)健康發(fā)展，保障人民基本權(quán)利的正常享受，維護(hù)廣大人民的合法利益。 三、實(shí)施房產(chǎn)稅改革的措施自房產(chǎn)稅改革通知公布以后，上海和重慶作為全國(guó)的試地區(qū)，率先在全國(guó)實(shí)行了房產(chǎn)稅改革。雖然同為國(guó)家首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，但是滬渝兩市的方案和側(cè)重點(diǎn)也有所不同。上海房產(chǎn)稅征收范圍主要是全部新購(gòu)住房，且涉及全部行政區(qū)域，影響的范圍是新購(gòu)房群體。然而，其稅率為0.4%-0.6%，為固定的稅率且稅率較低，存量房沒有納入到征稅對(duì)象之中。 重慶主要是打擊高端住宅和投機(jī)性購(gòu)房，其采取了分檔征收的方案，操作起來難度較大。不會(huì)影響大多數(shù)老百姓的正常購(gòu)房需求，但其征收對(duì)象的范圍較窄，影響范圍不如上海。重慶開征房產(chǎn)稅主要是在心理層面上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。 四、房產(chǎn)稅改革實(shí)行措施的成效及弊端 至今，上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試行雖沒有達(dá)到預(yù)期的顯著效果，其征收收入所占的比例不是很高，但實(shí)行至今在各方面都取得一定的成效。房產(chǎn)稅試行至今，重慶、上海兩市的高端房產(chǎn)成交量明顯下降，而高端房產(chǎn)成交量的下降也使得整體房?jī)r(jià)成交水平趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)至今未出現(xiàn)大幅上漲的情況。中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示，重慶在70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)中排名比較靠后，這說明房產(chǎn)稅改革具有一定的成效。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2012 年1-6 月份，上海商品房銷售面積和去年同期相比下降13.8%；重慶多數(shù)高檔住宅商品住宅樓盤訪客量下降30%-50%，且主城區(qū)應(yīng)稅住房交易價(jià)格也都有所下降，較房產(chǎn)稅實(shí)施前同類房屋成交價(jià)下降10.48%。另外，上海通過此次稅制的具體設(shè)計(jì)，取得了很好的實(shí)際調(diào)節(jié)效果。由于公眾都傾向在中心區(qū)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案里設(shè)計(jì)的一個(gè)很小的杠桿，即中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，這個(gè)細(xì)微的差距就使成交量被引流到周邊區(qū)域。另外，有“人均60 平方米”和“均價(jià)兩倍”這樣的數(shù)量界限來區(qū)分不同的稅負(fù)，明顯促進(jìn)了小戶型的銷售占比上升和均價(jià)的穩(wěn)定。并且，2011 年重慶房產(chǎn)稅稅收收入為1 億元人民幣，上海房產(chǎn)稅收入為22.1 億元。雖然收入額相對(duì)較小，但其收入全用于保障性住房建設(shè)，這對(duì)房地產(chǎn)有一定的調(diào)節(jié)作用。 但是，在上海、重慶的試點(diǎn)試行中也發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革目前存在的一些弊端，主要為：目前信息登記、聯(lián)網(wǎng)等配套制度不完善，使房產(chǎn)稅的征收有一定的困難，效果堪憂。并且房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)并不能從根本上改變高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀，稅收改革的征稅對(duì)象最終會(huì)以房租或者房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給普通購(gòu)房者，從而使房產(chǎn)稅不能更好地行駛其調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的功能。而且，從此次試點(diǎn)方案的各項(xiàng)課稅要素來看，目前房產(chǎn)稅實(shí)施仍存在與稅法公平原則相悖之處，而這些相悖之處將影響調(diào)節(jié)收入差距、完善房地產(chǎn)稅制等長(zhǎng)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 五、個(gè)人對(duì)房產(chǎn)稅改革的意見及建議 從房產(chǎn)稅改革的目的出發(fā)，結(jié)合目前上海、重慶的試點(diǎn)試行情況，現(xiàn)提出個(gè)人對(duì)房產(chǎn)稅改革的意見和建議。 （一）完善房產(chǎn)稅的配套制度。 房產(chǎn)稅改革必須要建立和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度。只有產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，才能合理界定納稅人并準(zhǔn)確界定納稅人財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其次，為保證稅負(fù)公平、杜絕偷漏稅，國(guó)家也可以參考公司年檢制度，實(shí)行房產(chǎn)年檢制度。即房產(chǎn)無(wú)論何種性質(zhì)，持有人須每年到房產(chǎn)管理局辦理年檢手續(xù)，未通過上年年檢的房產(chǎn)，不得進(jìn)行出租、出售、抵押等任何交易，從而保證稅收的征稅對(duì)象不轉(zhuǎn)嫁給普通購(gòu)房者。 （二）統(tǒng)一納稅人標(biāo)準(zhǔn) 就納稅人而言，目前試點(diǎn)方案中對(duì)其區(qū)分主要是基于經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目的，即調(diào)控高居不下的房?jī)r(jià)，故其主要目的在于限制非本市人口的購(gòu)房行為，遏制房地產(chǎn)投資。以經(jīng)濟(jì)調(diào)控為目的的立法具有暫時(shí)性，而作為需長(zhǎng)期存在的稅收制度，則需要以公平原則作為立法指導(dǎo)。因此，在今后的立法中，應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)行的區(qū)分納稅人的做法進(jìn)行統(tǒng)一，以擁有房產(chǎn)的數(shù)量作為統(tǒng)一納稅人標(biāo)準(zhǔn)的方向，從而保證稅法的公平原則。 （三）降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)并進(jìn)行“清費(fèi)立稅” 我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在名目繁多的稅費(fèi)，這些稅費(fèi)不僅增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本．而且與房產(chǎn)稅有很多重合。因此，在推行房產(chǎn)稅的過程中，必須減少或者合并這些稅費(fèi)。這樣能使房產(chǎn)稅在打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)降低房?jī)r(jià)的成本。從而使得房產(chǎn)稅更好地履行其調(diào)控房?jī)r(jià)的功能。 （四）對(duì)于房產(chǎn)稅的支出，要實(shí)行“�？顚Ｓ谩� 要保障房產(chǎn)稅的“專款專用”，需將征收的房產(chǎn)稅用于地方公共事業(yè)的建設(shè)和住房保障體系的建立，并在實(shí)行過程中引入社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，切實(shí)落實(shí)好社會(huì)輿論監(jiān)督。只有這樣，才能保障房產(chǎn)稅改革的順利執(zhí)行，才能真正把房產(chǎn)稅改革的目的落到實(shí)處。與此同時(shí)，征收房產(chǎn)稅還將給地方政府帶來一個(gè)穩(wěn)定的收入來源，緩解地方政府過分依賴“土地財(cái)政”的問題。 （五）應(yīng)以不增加普通老百姓的負(fù)擔(dān)為原則 目前，房地產(chǎn)改革的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)放在遏制投機(jī)炒房囤地、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展方面；放在調(diào)節(jié)收入分配和縮小貧富差距，而不是著眼于增加財(cái)政收入方面。因此，在房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該特別注重保護(hù)中低收入家庭。如實(shí)行起點(diǎn)稅率較低的累進(jìn)稅率，住房面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高；對(duì)首套房免征房產(chǎn)稅，對(duì)中低收入家庭實(shí)行低稅率等。 |
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